Nue-Propriété

Les avantages de l’investissement en Nue-Propriété (ou démembrement)

L’investissement en nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à un prix attractif avec une décote de 40 à 44% par rapport au prix de la pleine propriété. Cette décote correspond aux loyers que l’investisseur aurait dû percevoir pendant toute la durée du démembrement, cela sans aucun soucis de gestion locative, de taxes foncières ou de charges de copropriété à payer pendant la durée du démembrement temporaire.

Dans ce cas, l’investisseur ne dispose pas de la pleine jouissance du bien pendant la durée du démembrement.
Cet investissement immobilier permet de se constituer un patrimoine immobilier en zone dite « tendue » à faible coût.

Parallèlement, l’usufruitier (un bailleur à vocation social), acquiert l’usufruit du bien. Il entretient le logement et contribue à sa valorisation. Il s’agit donc d’une solution d’investissement particulièrement sereine, puisque le bailleur institutionnel s’occupe de tout : loyers impayés, frais de gestion locative, charges de copropriété courantes, frais de maintenance ou d’entretien. 

Au terme de la durée de démembrement fixée, le nue-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, remis en l’état par l’usufruitier, sans frais ni formalité. Plusieurs choix s’offrent alors à lui :

• louer le bien pour percevoir des revenus complémentaires
• récupérer le bien pour y habiter
• revendre le bien avec une plus-value éventuelle

L’investissement « en démembrement »

Dans le cadre d’un achat en nue-propriété, la propriété du bien est divisée entre plusieurs personnes :

• D’un côté, l’usufruitier, qui dispose du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus
• De l’autre, le nu-propriétaire, qui dispose du bien tout en respectant les droits de l’usufruitier

Contrairement au « démembrement viager » qui prend fin au décès de l’usufruitier, l’investissement en nue-propriété est convenu pour une durée déterminée, qui s’étend généralement entre 10 et 15 ans. C’est une solution dite de « démembrement temporaire fixe ».

Une fiscalité avantageuse

L’investisseur bénéficie en parallèle :

• d’une déduction des intérêts d’emprunts sur ses revenus foncier existants ou à venir en lien avec son acquisition 
• d’un investissement qui n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI
• d’une exonération de la taxe foncière, car celle-ci est prise en charge par l’usufruitier 
• d’une fiscalité allégée sur la donation et la plus-value

Lors de la revente du bien au terme du démembrement, le calcul de la plus-value imposable est avantageux car le prix d’acquisition retenue sera le prix de la pleine propriété d’origine.

Les parents qui souhaitent anticiper leur succession pourront céder la nue-propriété à leur enfant et bénéficier d’un calcul d’abattement sur la valeur de la nue-propriété uniquement.

À retenir :

L’achat en nue-propriété s’adresse aux investisseurs souhaitant :

• se constituer un patrimoine immobilier de qualité à un prix décoté, sans soucis de gestion ni de frais y afférents
• réaliser un investissement fiscalement « neutre »
• trouver une solution optimale pour transmettre son patrimoine ou préparer sa retraite